Cara Mengurus PBG Pengganti IMB lewat SIMBG: Syarat, Rumus Retribusi, dan Sanksi Administratif

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) adalah perizinan yang harus dimiliki pemilik sebelum membangun, mengubah, memperluas, mengurangi, atau merawat bangunan gedung, dan nomenklatur Izin Mendirikan Bangunan (IMB) ditinggalkan sejak Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 ditetapkan pada 2 Februari 2021. Permohonan PBG diajukan lewat Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG) di simbg.pu.go.id, yang dalam peraturan itu didefinisikan sebagai sistem elektronik berbasis web untuk melaksanakan proses PBG, Sertifikat Laik Fungsi, Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung, Rencana Teknis Pembongkaran, dan pendataan bangunan gedung. Tahap konsultasi perencanaan diselenggarakan tanpa dipungut biaya sesuai Pasal 253 ayat (8). Biaya resmi yang dibayar pemohon hanya retribusi daerah, sedangkan pengeluaran terbesar yang sering luput dihitung adalah honor tenaga ahli bersertifikat penyusun dokumen rencana teknis.

Apakah IMB lama masih berlaku setelah PBG diberlakukan?

Bangunan gedung yang telah memperoleh izin mendirikan bangunan dari pemerintah daerah kabupaten atau kota sebelum Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 mulai berlaku, izinnya masih tetap berlaku sampai dengan berakhirnya izin. Ketentuan itu berada di Pasal 346 ayat (2), bagian ketentuan peralihan, bukan di pasal penutup. Ayat (1) pasal yang sama menyatakan bangunan gedung yang telah memperoleh perizinan dari pemerintah daerah sebelum peraturan tersebut berlaku dinyatakan masih tetap berlaku. PBG baru wajib diurus ketika pemilik membangun bangunan gedung atau prasarana bangunan gedung baru, mengubah, memperluas, mengurangi, atau merawat bangunan gedung, sebagaimana dirumuskan Pasal 253 ayat (3).

Bagaimana alur pendaftaran PBG di simbg.pu.go.id?

1. Buat akun di simbg.pu.go.id, pilih pendaftaran sebagai pemohon PBG, selesaikan verifikasi surel, lalu isi data pemohon berupa NIK, nama, alamat, dan nomor telepon.
2. Buat permohonan baru, pilih jenis Persetujuan Bangunan Gedung, lalu tentukan kategori bangunan baru, bangunan eksisting, atau perubahan.
3. Isi data bangunan meliputi fungsi, luas, jumlah lantai, dan tinggi, lalu lengkapi data tanah beserta bukti kepemilikan.
4. Unggah dokumen administratif dan dokumen rencana teknis. Pasal 253 ayat (10) mewajibkan pemohon menyampaikan data pemohon, data bangunan gedung, dan dokumen rencana teknis.
5. Ikuti jadwal konsultasi perencanaan yang diberikan sekretariat melalui SIMBG. Pemeriksaan dilakukan Tim Penilai Teknis untuk rumah tinggal tunggal satu lantai dengan luas paling banyak 72 meter persegi dan rumah tinggal tunggal dua lantai dengan luas lantai paling banyak 90 meter persegi, sedangkan bangunan gedung selain itu diperiksa Tim Profesi Ahli, sesuai Pasal 254 ayat (3) dan ayat (4).
6. Terima Surat Ketetapan Retribusi Daerah (SKRD), bayar retribusi, lalu ambil dokumen PBG beserta lampirannya. Bukti pembayaran retribusi menjadi syarat penerbitan PBG.

Pemeriksaan oleh Tim Profesi Ahli dilakukan paling banyak lima kali dalam kurun waktu paling lama 28 hari kerja, dan pemeriksaan pertama dijadwalkan paling lama tiga hari kerja sejak pendaftaran diajukan. Kedua batas waktu itu diatur Pasal 254 ayat (8) dan ayat (9), sehingga pemohon memiliki patokan untuk menagih kejelasan proses.

Dokumen apa saja yang wajib disiapkan?

Dokumen administratif

• Identitas pemohon berupa KTP atau KITAS.
• Bukti kepemilikan atau penguasaan tanah, disertai gambar batas dan situasi lahan.
• Dokumen Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) atau Keterangan Rencana Kota (KRK).
• Persetujuan lingkungan berupa SPPL, UKL-UPL, atau AMDAL sesuai skala kegiatan.
• Data penyedia jasa perencana bangunan.

Dokumen rencana teknis

• Rencana arsitektur: gambar situasi, rencana tapak, denah, tampak, potongan, gambar detail, dan spesifikasi teknis.
• Rencana struktur: pondasi, kolom, balok, pelat lantai, tangga, rangka dan penutup atap, disertai perhitungan struktur.
• Rencana utilitas mekanikal, elektrikal, dan plambing: instalasi listrik, air bersih, air limbah, air hujan, drainase, pengelolaan sampah, dan proteksi kebakaran.

Dokumen rencana teknis inilah sumber biaya yang jarang dihitung pemohon sejak awal. Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang Kota Gorontalo, dalam panduan PBG yang terbit 14 Januari 2026, menyarankan pemohon memakai jasa arsitek dan insinyur bersertifikat karena gambar struktur serta perhitungan teknis menuntut kompetensi khusus. Tarif jasa perencana mengikuti harga pasar dan tidak ditetapkan pemerintah, sehingga besarannya tidak dapat disebut sebagai satu angka yang berlaku nasional.

Bagaimana cara membaca estimasi retribusi PBG?

Tarif retribusi PBG untuk bangunan gedung dihitung dari Luas Total Lantai dikalikan hasil perkalian Indeks Lokalitas dengan Standar Harga Satuan Tertinggi, lalu dikalikan Indeks Terintegrasi dan Indeks Bangunan Gedung Terbangun. Buku Retribusi Persetujuan Bangunan Gedung terbitan Direktorat Jenderal Perimbangan Keuangan menuliskan rumus itu sebagai LLt x (Ilo x SHST) x It x Ibg. Indeks Terintegrasi sendiri dihitung dari indeks fungsi dikalikan penjumlahan bobot parameter dikali indeks parameter, lalu dikalikan faktor kepemilikan.

• Indeks Lokalitas adalah persentase pengali terhadap Standar Harga Satuan Tertinggi dan dapat ditetapkan pemerintah daerah paling tinggi 0,5 persen. Indeks ini berperan sebagai pengendali agar nilai retribusi tidak melonjak jauh dari tarif peraturan daerah sebelumnya.
• Indeks fungsi berbeda menurut peruntukan bangunan. Buku Direktorat Jenderal Perimbangan Keuangan mencantumkan fungsi keagamaan 0, hunian di bawah 100 meter persegi dan kurang dari dua lantai 0,15, hunian di atas 100 meter persegi dan lebih dari dua lantai 0,17, sosial budaya 0,3, usaha 0,7, dan fungsi khusus 1.
• Faktor kepemilikan bernilai 0 untuk negara dan 1 untuk perorangan atau badan usaha, sehingga status pemilik ikut menentukan hasil akhir hitungan.
• Standar Harga Satuan Tertinggi dihitung memakai aplikasi yang disediakan kementerian dan ditetapkan pemerintah kabupaten atau kota. Daerah yang sudah menetapkan Harga Standar Bangunan Gedung Negara dapat langsung memakai nilai tersebut.
• Prasarana bangunan gedung seperti pagar dihitung terpisah dengan rumus Volume dikali Indeks Prasarana Bangunan Gedung dikali Indeks Bangunan Gedung Terbangun dikali harga satuan retribusi prasarana bangunan gedung.

Penetapan nilai retribusi dilakukan dinas teknis, lalu dituangkan dalam SKRD sebelum pembayaran. Pemilik yang ingin memperkirakan biaya lebih awal perlu membuka peraturan daerah retribusi PBG di kabupaten atau kotanya, karena Standar Harga Satuan Tertinggi dan indeks lokalitas ditetapkan di tingkat daerah dan berbeda antar wilayah. Buku Direktorat Jenderal Perimbangan Keuangan itu terbit pada 2021 dan masih merujuk Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009, sehingga rujukan tarif tetap harus dicek pada peraturan daerah yang berlaku sekarang.

Siapa yang bisa dibebaskan dari retribusi PBG?

Pembebasan retribusi PBG bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dijalankan lewat aturan di tingkat daerah, bukan lewat satu tarif seragam yang berlaku sama di seluruh Indonesia. Kota Gorontalo, misalnya, membebaskan retribusi PBG rumah MBR melalui Peraturan Wali Kota Nomor 36 Tahun 2024, sebagaimana diumumkan Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang setempat pada 11 Maret 2026.

• Batas luas lantai rumah MBR di Kota Gorontalo adalah 36 meter persegi, sedangkan rumah swadaya paling besar 48 meter persegi.
• Batas penghasilan bersih bulanan di Kota Gorontalo adalah Rp 7 juta untuk pemohon tidak kawin dan Rp 8 juta untuk pasangan suami istri.
• Kriteria dan cakupan pembebasan di daerah lain dapat berbeda, sehingga pemohon perlu memeriksa peraturan daerah atau peraturan kepala daerah di wilayahnya sendiri sebelum berasumsi bebas biaya.

Apa sanksi yang bisa dijatuhkan terkait PBG?

Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 mengatur sanksi administratif dalam Pasal 12. Pemilik yang tidak memenuhi kesesuaian penetapan fungsi dalam PBG dikenai sanksi yang, menurut ayat (2), dapat berupa:

• Peringatan tertulis.
• Pembatasan kegiatan pembangunan.
• Penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan.
• Penghentian sementara atau tetap pada pemanfaatan bangunan gedung.
• Pembekuan PBG atau pencabutan PBG.
• Pembekuan atau pencabutan Sertifikat Laik Fungsi bangunan gedung.
• Perintah pembongkaran bangunan gedung.

Daftar sanksi administratif tersebut tidak memuat denda berupa persentase nilai bangunan. Ketentuan pidana dan denda di bidang bangunan gedung diatur pada tingkat undang-undang, bukan pada peraturan pemerintah ini, dan rumusannya bergantung pada akibat yang ditimbulkan pelanggaran. Pemilik yang menerima peringatan sebaiknya meminta dasar hukum tertulis dari dinas teknis setempat alih-alih mengandalkan angka denda yang beredar di artikel populer.

Mengapa bangunan tanpa PBG sulit dijual?

PBG adalah pintu masuk menuju dua dokumen yang dipakai pasar properti, yaitu Sertifikat Laik Fungsi dan Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung. Sertifikat Laik Fungsi adalah sertifikat yang diberikan pemerintah daerah untuk menyatakan kelaikan fungsi bangunan gedung sebelum dapat dimanfaatkan, sedangkan Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung adalah surat tanda bukti hak atas status kepemilikan bangunan gedung. Sertifikat hak atas tanah membuktikan kepemilikan tanah, bukan legalitas bangunan yang berdiri di atasnya.

Bangunan yang telanjur berdiri tanpa PBG tetap memiliki jalur pengurusan. Pasal 262 ayat (1) huruf b menyebut pelayanan penatausahaan PBG mencakup permohonan PBG untuk bangunan gedung yang sudah terbangun dan belum memiliki PBG. Pasal 286 ayat (2) mengatur bahwa untuk bangunan gedung eksisting yang belum memiliki PBG, proses penerbitan Sertifikat Laik Fungsi dilakukan bersamaan dengan proses penerbitan PBG sesuai ketentuan SIMBG. Pasal 346 ayat (3) menegaskan bangunan gedung yang telah berdiri dan belum memiliki PBG harus mengurus SLF untuk memperoleh PBG. Pemilik rumah tinggal yang belum memiliki Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung dapat mengajukan SLF untuk memperolehnya.